Jacques pensait avoir trouvé l’emplacement idéal pour lancer son restaurant. Un local bien placé, une cuisine équipée, une extraction aux normes. L’agent immobilier lui propose un plan en or : une transaction rapide, peu de formalités, des économies sur les frais de cession. Jacques signe.
Le lendemain, tout s’effondre. L’ancien locataire refuse de partir. L’administration fiscale lui tombe dessus. Son projet est à l’arrêt. Il découvre trop tard que ce qui lui a été vendu comme une simple cession de droit au bail était en réalité une cession de fonds de commerce. Une erreur aux conséquences dramatiques.
1. Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail : deux notions bien distinctes
Dans l’univers de la restauration, chaque détail juridique compte. Confondre une cession de droit au bail avec une cession de fonds de commerce peut avoir de lourdes conséquences fiscales et administratives.
Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Un fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter une activité commerciale. Il comprend :
✔ La clientèle et l’achalandage : les consommateurs fidèles et la réputation du commerce
✔ Le nom commercial et l’enseigne : l’identité sous laquelle l’établissement est connu
✔ Les équipements et le matériel : cuisines, mobilier, agencement intérieur
✔ Le droit au bail : la possibilité d’occuper le local en vertu du bail commercial
✔ Les licences et autorisations : licence IV, licence restauration, et dans certains cas, une autorisation terrasse
Lorsqu’un restaurateur achète un fonds de commerce, il reprend l’ensemble de ces éléments. Il hérite aussi des contrats en cours, comme les contrats de travail des salariés.
Qu’est-ce qu’une cession de droit au bail ?
La cession de droit au bail est une opération plus simple. Elle concerne uniquement le contrat de bail commercial. L’ancien locataire cède son bail au nouveau locataire, qui reprend le local aux mêmes conditions :
✔ Même propriétaire : le bailleur reste le même
✔ Même loyer : sauf augmentation prévue par une clause du bail
✔ Même durée : le contrat de bail se poursuit jusqu’à son échéance
Contrairement à la cession de fonds de commerce, aucune clientèle n’est transférée. Le repreneur ne bénéficie pas de la réputation du restaurant précédent, ni de ses actifs matériels. Il démarre son activité à partir d’un simple local vide.
2. Pourquoi l’administration fiscale peut requalifier une cession de droit au bail en cession de fonds de commerce ?
Certains vendeurs utilisent la cession de droit au bail pour éviter les contraintes d’une cession de fonds de commerce. Moins de formalités, moins de frais, une transaction plus rapide. Mais si l’administration fiscale estime que l’opération couvre en réalité un transfert d’activité, elle peut la requalifier en cession de fonds de commerce.
Les signes qui alertent les autorités fiscales :
❌ Le local est cédé avec tout son équipement (mobilier, cuisine, matériel)
❌ La clientèle et l’enseigne sont conservées
❌ L’activité du nouveau locataire est identique à celle de l’ancien
❌ L’ancien propriétaire perçoit une somme d’argent qui pourrait correspondre au prix d’un fonds de commerce
Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l’acheteur a tenté d’éviter de payer les droits d’enregistrement, qui s’élèvent à 3 % sur la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 €, puis à 5 % au-delà. Elle applique un redressement fiscal, parfois assorti de pénalités.
Autre danger : en cas de cession de fonds de commerce, le prix de vente doit être séquestré pendant 5 mois pour permettre aux créanciers du vendeur de faire opposition. Une cession déguisée en cession de droit au bail prive ces créanciers de leurs recours. L’acheteur peut alors être poursuivi pour complicité de fraude.
3. Les risques concrets pour un restaurateur
Jacques pensait pouvoir ouvrir son restaurant en quelques semaines. Mais en réalité :
❌ Le locataire refuse de partir : faute d’indemnité d’éviction, il conserve son droit d’occupation
❌ L’administration fiscale réclame des taxes supplémentaires : requalification de l’opération et redressement
❌ Les créanciers du vendeur bloquent l’opération : risque de contentieux et de longues procédures judiciaires
❌ Son projet est gelé : impossibilité d’exploiter le local, pertes financières, dépôt de bilan
Cette erreur coûte à Jacques plusieurs dizaines de milliers d’euros et des mois de retard sur son projet.
4. Comment sécuriser une reprise de restaurant ?
Un projet de restaurant ne s’improvise pas. Chaque étape doit être juridiquement bétonnée pour éviter un accident fatal.
1️⃣ Analyser la nature de l’opération : Reprend-on uniquement le bail ou l’ensemble de l’activité ?
2️⃣ Rédiger des contrats clairs : Chaque clause doit être vérifiée pour éviter les vices juridiques.
3️⃣ Respecter les obligations fiscales : Mieux vaut payer les droits d’enregistrement que risquer un redressement.
4️⃣ Anticiper les recours des créanciers : Vérifier que le vendeur est à jour de ses dettes.
5️⃣ Faire appel à un avocat spécialisé : Un expert en droit de la restauration peut détecter les pièges avant qu’ils ne deviennent des problèmes.
5. Un mauvais montage juridique peut tuer un projet avant même son ouverture
Jacques aurait pu éviter ce cauchemar avec un simple accompagnement juridique. Une cession mal préparée, c’est un risque de blocage, un risque financier, un risque fiscal.
🔍 Restaurateurs, ne laissez rien au hasard. Besoin d’un accompagnement sur votre projet de reprise ou de cession ? Parlons-en.
