Ouvrir un salon de thé ou un restaurant sans extraction peut sembler moins contraignant qu’un restaurant classique. Pourtant, les règles encadrant la petite restauration restent strictes, notamment en matière de bail commercial et de nuisances.
L’affaire récente d’un restaurateur parisien en conflit avec son bailleur rappelle à quel point chaque détail compte. Quelles sont les précautions à prendre pour éviter les litiges ? Explications.
1. Petit rappel : qu’est-ce que la petite restauration ?
La petite restauration désigne une activité de préparation alimentaire simple, souvent sans cuisson lourde ni extraction.
La restauration classique :
✔️ Plats nécessitant une préparation complexe.
✔️ Cuisson intensive avec four, plaques, grill, friteuse.
✔️ Système d’extraction obligatoire pour évacuer fumées et odeurs.
La petite restauration :
✔️ Préparations légères (sandwichs, salades, plats réchauffés).
✔️ Cuisson limitée à des équipements sans extraction (four micro-ondes, plaque à induction portable).
✔️ Pas d’émissions importantes de fumées ou d’odeurs.
💡 Pourquoi cette distinction est essentielle ? Parce qu’un bail commercial peut autoriser la petite restauration tout en interdisant la restauration avec cuisson lourde.
2. Litige autour d’un bail commercial : le cas d’un restaurateur parisien
En mars 2022, un restaurateur ouvre un salon de thé avec petite restauration dans un local parisien. Son bail commercial autorise bien la petite restauration sans extraction.
Tout semble conforme… jusqu’aux plaintes des voisins pour nuisances sonores et olfactives.
La réaction du bailleur : mise en demeure et procédure judiciaire
🔹 4 mars 2022 : Premier commandement d’huissier
👉 Motif : « Vous faites de la restauration non autorisée par le bail. »
🔹 11 mars 2022 : Deuxième commandement d’huissier
👉 Motif : « Vous causez des nuisances olfactives et sonores. »
Le bailleur menace de résilier le bail sous un mois.
💡 Problème : Le restaurateur affirme respecter scrupuleusement les termes du bail. Pas d’extraction, pas de cuisson lourde, pas de nuisance avérée.
Face à ce désaccord, l’affaire est portée devant la justice.
Décision du tribunal : une victoire pour la petite restauration
Le 6 mai 2022, le bailleur assigne le restaurateur devant le tribunal judiciaire de Paris.
📌 Les preuves avancées par le bailleur :
✔️ Constats d’huissier : présence de tables dressées et de cuisine équipée.
✔️ Publications Instagram : photos de plats préparés sur place.
📌 L’argument du restaurateur :
✔️ Respect total des clauses du bail (absence d’extraction et de cuisson lourde).
✔️ Nuisances non clairement établies (provenance incertaine des odeurs et bruits).
🔹 25 septembre 2024 : Audience au tribunal.
🔹 14 novembre 2024 : Verdict.
🎯 Le tribunal tranche en faveur du restaurateur :
✅ Aucune preuve formelle de nuisances sonores ou olfactives.
✅ Petite restauration sans extraction conforme aux termes du bail.
✅ Le bail est maintenu.
Une victoire pour le restaurateur… et un précédent important pour tous les professionnels du secteur.
3. Les leçons à retenir pour éviter un conflit avec son bailleur
Si vous ouvrez un établissement de petite restauration, prenez ces précautions pour éviter tout litige :
Définissez précisément l’activité dans le bail commercial
✅ Vérifiez que le bail mentionne explicitement la petite restauration.
✅ Exigez une clause détaillée sur les équipements autorisés (micro-ondes, plaques, etc.).
Documentez votre conformité
✅ Prenez des photos de votre cuisine et de vos équipements.
✅ Conservez toutes les autorisations écrites du bailleur.
✅ Faites constater par huissier l’absence de nuisances si nécessaire.
Soyez prêt à justifier votre activité
✅ Différenciez bien petite restauration et restauration classique.
✅ Ne laissez aucun doute sur l’absence d’extraction ou de cuisson lourde.
💡 En cas de litige, ces précautions peuvent vous éviter des mois de procédure et protéger votre activité.
